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锡林郭勒盟房地产市场呈现“两降一增”良好趋势

发布时间:2018-06-07 来源:锡盟住建局

    近年来,随着国家、自治区和我盟各项稳定房地产市场政策措施的落实,全盟房地产市场呈现新增上市量下降、库存量下降、销售量增加“两降一增”的良好趋势,总体保持平稳健康持续发展。

    一、近五年房地产发展现状

   (一)土地供应情况

    随着国家供给侧结构性改革的推进,我盟调整房地产用地结构,2013-3017年全盟累计供应建设用地 9965.81公顷,其中住宅用地622.61公顷,占总建设用地面积的6%。自2014年起,住宅用地供应面积逐年下降;随着库存量下降和房地产市场回暖,2017年供应住宅用地面积100.33公顷,占建设用地供应总量的5.63%,同比增加了12.92%。

    2018年一季度全盟供应建设用地40.22公顷,同比减少94.16%,其中住宅用地供应面积19.06公顷,占建设用地供应总量的47.40%,住宅用地占比同比出现成倍增长。

   (二)房地产投资情况

    2013-2017年全盟完成房地产开发投资155.39亿元,分年度看,其中2015-2017年三年合计完成房地产开发投资仅为50.59亿元,不及2013、2014当年度投资额度,房地产投资出现了大幅下滑,从另一个侧面也反映了我盟去库存工作取得显著成效。

   (三)商品房供应情况

    2013-2017年全盟累计上市商品房12.58万套、1173.23万平方米。分年度看,我盟房地产开发热度与全国全区大环境基本相同,商品房上市面积从2013年的峰值343.89万平方米逐年递减至2017年的155.69万平方米(其中:商品住宅上市面积从2013年的224.81万平方米逐年递减到2017年的103.9万平方米)。其主要原因是2015年我盟出台了房地产去库存指导意见,减少商品住宅供地,压缩房地产投资,去库存成为前一阶段稳定房地产市场的主导方向。

    随着城市棚户区改造的深入推进和改善型住房需求的日益增长,全盟2018年一季度商品房新增上市面积32.57万平方米,同比增加98.36%(其中:商品住宅新增上市面积22.52万平方米,同比增加117.37%)。分地区看,锡林浩特市新增上市面积13.11万平方米,占全盟总量的40.26%,二连浩特市、太仆寺旗分列二三位,合计新增上市面积10.1万平方米,占全盟总量的的31%。镶黄旗、苏尼特右旗、乌拉盖管理区三个地区暂无新增上市,目前仍以消化库存商品房为供应主渠道。

   (四)商品房销售情况

    2013-2017年全盟销售商品房11.51万套、1180.44万平方米(其中:住宅7.2万套、831.17万平方米)。总体态势趋于平稳,前四年略有下降,2017年出现大幅增长,房地产市场整体回暖。截至2017年底,全盟城镇人均住宅面积由2015年的36平方米提高到40平方米,住宅成套率由2015年的70%提高到82%。

    2018年一季度全盟商品房成交35.80万平方米,同比减少9.85%;销售金额11.27亿元,同比减少2.09%(其中:商品住宅成交26万平方米、2439套,同比减少13.68%;销售金额6.91亿元,同比减少14.48%:出现降幅的主要原因为2018年度国家、自治区要求控制棚改货币化安置比例,且我盟棚改任务较上年度减少50%)。从成交商品住宅套型看,90平方米以下中小套型成交663套、4.5万平方米,分别占商品住房销售的27.18%和17.31%;90平方米以上套型成交1776套、21.5万平方米,分别占商品住房销售的72.82%和82.69%;90平方米以上的套型住宅目前是我盟购房者青睐的主力房型。

   (五)商品房销售价格情况

    从房地产市场价格走势来看,近五年商品房销售价格基本保持稳定,未出现大的价格波动。2018年一季度我盟商品房成交均价3149.01元/平方米,同比增长8.75%(其中:商品住宅成交均价2800元/平方米,同比上升4.4%)。

   (六)商品房库存情况

   2015年以来,我盟通过棚改货币化安置、举办房展会、控制商品房用地供应、调整住房公积金信贷政策等一系列有效措施,积极推进房地产去库存。据自治区房地产销售网数

   据显示:我盟商品房库存面积由2014年底的740.6万平方米下降到2017年底的620.7万平方米,库存商品房面积年均下降比例7%以上,去库存成效明显。但随着往年度已开工房屋竣工面积的同步上升,仍面临新增房地产库存压力。

据自治区房地产销售网数据显示:截至2018年一季度末,全盟已取得预售许可的待售库存商品房86646套、622.37万平方米,占全自治区总库存面积的5.9%(其中:住宅34439套、300.14万平方米,占全区总库存面积的5.2%),库存量列全区第七位。其中锡林浩特市、二连浩特市、太仆寺旗三个旗市库存量居全盟前三位,库存商品房面积总量占全盟的总库存的56.85%。

    经调查:截至2018年一季度末,我盟实际库存商品房    41005 套、359.69万平方米(其中:住宅16274套、160.09万平方米),与自治区房地产销售网显示库存数据相差极大,主要原因为:部分房地产开发企业将房屋整体顶账给施工方、个别地区政府采购库存商品房作为公租房及棚改安置房,房屋实为已售状态,但未及时办理网签合同;商品房已售多年,但由于房地产开发企业欠缴相关税费,导致网签合同不能按时签署;多数房地产开发企业和业主为了规避税费,私下协议约定对已买售车库不办理网签合同,均体现库存状态。以上多种因素导致我盟网上商品房库存数据虚高不下。

    二、存在的主要问题

    一是房地产市场刚性需求有限。全盟城镇常住人口66.59万,13个旗县市(区)中城镇常住人口超过5万的只有锡林浩特市人口23.78万、二连浩特市人口7.04万、西乌珠穆沁旗人口5.3万,其他10个旗县区城镇常住人口均不足5万,乌拉盖管理区仅1.56万。经初步统计,全盟城镇户籍家庭户均拥有住宅1.3套,加之外来就业和流动人口较少,房地产市场刚性需求有限,市场购买力不强。

    二是地区间房地产市场发展不均衡。由于各旗县市(区)区域经济、人口、资源禀赋不平衡,导致了地区间房地产市场发展不均衡,在房地产开发投资、开发面积、销售价格、销售面积及住宅小区规模、品质等方面均存在一定梯度性差异,地区间市场分化明显。

    三是非住宅房屋去库存压力较大。近年来,房地产开发追求经营规模及高单价地块,后期受经济形势、产业发展、行业饱和程度以及地区人口、消费方式转变等因素影响,非住宅去库存压力明显,大部分商业开发如写字楼、临街商业销售困难,成为去库存的重点和难点。

    四是房地产行业整体水平有待提升。目前,全盟房地产企业 286家,其中:二级资质2家、三级资质 33 家、四级资质 213家、暂定级资质 38家,房地产开发整体水平不高,住宅产业化水平偏低,居住环境好、配套设施齐、物业服务水平高的项目稀缺。

    五是房地产项目停缓建及业主办证难等遗留问题凸显。部分房地产开发项目因企业资金链断裂、融资困难、盲目高估市场预期等原因,项目建设缓慢甚至有个别楼盘出现停建、烂尾等问题。导致业主拆迁或购买多年的房屋无法及时入住,或入住多年的房屋无法办理不动产登记证,极易引发群体访等影响社会稳定事件。

    三、下一步建议对策

    坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”这一定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。下阶段,仍需加大对房地产市场运行出现的新情况、新变化的关注,分类调控,因城施策,加强和改进住房及用地供应管理,改善住房供求关系,保持适度的房地产投资,稳定市场预期,建立符合盟情、适应市场规律的基础性制度和长效机制,促进全盟房地产市场平稳健康发展。

    一是有序化解房地产库存。严格控制商业地产中的大型商场和商务办公的用地供应,有效化解非住宅商品房库存。根据各地商品住房库存消化周期,适时调整住宅用地供应规模、结构和时序,保证住宅用地供应平稳有序,对消化周期在36个月以上的,应停止供地,直至库存消化周期指标回归合理区间;18-36个月的,重点供应棚户区改造用地、对优化城区住房结构布局有重要影响的住房项目用地,减少一般性住房用地供地;12-18个月的,着重通过调整住房用地供应布局、时序,支持和促进城区住房结构、布局优化;6-12个月的,应增加住房用地供应规模,优先安排棚户区、危房区、老旧小区、产业用地搬迁改造等存量住房用地再开发供应,适度增加新增建设用地的住房用地供应;6个月以下的,应在优化住房布局、结构的高起点上,不仅要显著增加供地,还要加快供地节奏。

    二是保持房地产投资适度增长。房地产业是国民经济的重要支柱产业,具有较强的关联性和带动性作用,我盟地域跨度大,地区资源禀赋与经济发展水平各异,房地产市场发展呈现不同特点,协调推进房地产去库存和保持房地产投资的合理增长,是推进供给侧结构性改革,新型城镇化建设的客观需要;是确保商品房屋供需平衡、实现人民住有所居的重要保障。加快在建商品住房项目建设进度,特别是商品住房供不应求的城镇,要建立商品住房建设项目行政审批快速通道,提高办事效率。地方政府要组织房产、规划、建设、国土等部门,加强住房用地供应后的开发建设监管,落实住房开发建设相关政策、各类行政许可要求和土地出让合同约定事项的监管责任,逐项目巡查保障性住房开发建设主体或房地产开发企业依规依约开发建设情况,严格落实违规违约惩戒措施,推进商品住房项目建设及时开工、按期竣工,尽快形成市场有效供应。

    三是强化房地产市场监管。依据房地产库存情况、已供应房地产开发用地及建设情况、房地产开发投资及预期、销售情况、城镇人口变化及住房需求预测等阶段性特点,对各地区房地产开发用地供应及房地产市场运行总体情况进行综合分析、全面评估,准确研判房地产市场发展形势,适时采取有针对性的房地产调控政策,促进房地产业持续向好发展。做好房地产市场运行监测分析,重点监测土地出让价格,新建商品房、存量房的交易价格,建立科学有效的房价监测和预警体系,维护房地产市场价格秩序。建立住建、发改、国土、工商等多部门联动工作机制,对房地产开发、房屋销售、房地产评估、房地产中介服务和房屋征收等方面情况进行专项检查,重点查处开发企业捂盘惜售、虚假信息、虚假广告、不执行一房一价,中介机构没有备案从事中介活动、隐瞒房源信息等房地产市场违法违规行为,进一步整顿和规范房地产市场秩序。

    四是逐步解决房地产开发项目遗留问题。进一步强化各旗县市(区)地方政府的主体责任,精准施策,重点从建设程序和房屋权属证办理两个主要方面入手,督促其尽快出台切合本地实际的处理“烂尾楼”及“房地产遗留项目不动产登记证”相关政策,从政府、企业、市场等方面综合施策,解决好房地产历史遗留问题。各地政府要主动制定预案和进行有效引导,并创造条件敦促开发企业筹措资金,恢复项目建设;对于企业自身无力实施的项目,地方政府要协调其他有实力、有意愿的开发企业参与股权重组,尽快接盘复工,解决遗留问题;在建的大型商业用房,政府引导房地产企业进行“商改住”改造;借鉴先进地区工作经验,积极探索先证后税(费)、先证后诉、先证后责,稳妥解决不动产登记证办证难问题。

    五是多措并举,合理引导住房消费。引导房地产开发企业针对当前购房者多元化和个性化需求,开发建设适销对路的商品房,适度开发大套型、档次高的改善型住房,提升产品和服务质量,鼓励房地产开发企业加快转型升级。积极扩大住房公积金制度覆盖面,降低使用门槛,发挥公积金在促进住房消费、支持住房刚性需求和改善型需求方面的重要作用,提高住房公积金缴存职工的购房积极性。整合我盟生态旅游资源和距京津冀地区的区位优势,建设一批高品质的休闲度假、健康养老地产,开拓域外市场。把房地产去库存与新型城镇化结合起来,鼓励和吸引外地户籍人口及我盟农牧民在城镇购买住房。积极培育住房租赁经营机构,推进住房租赁规模化、专业化经营,鼓励各类闲置房源进入租赁市场,多渠道增加住房供应。

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