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全盟2019年上半年房地产市场运行情况分析报告

发布时间:2019-07-24 来源:锡盟住建局

2019年上半年,我盟认真贯彻国家、自治区宏观调控政策,整体呈现住房结构趋向合理,市场供需基本平衡,价格运行平稳的发展态势。

一、市场运行情况

(一)土地供应。 1-6月,全盟供应建设用地总量380.56公顷,同比增长20.51%。其中,住宅用地供应面积24.30公顷(占建设用地供应总量的6.38%)、较上年同期减少26.67%。

(二)房地产投资。1-6月,全盟完成房地产开发投资12.74亿元,同比增长20%。其中,锡林浩特市完成投资11.14亿元,同比增长267%,占全盟投资总量的87%。

(三)商品房供应。1-6月,全盟商品房施工面积264.3万平方米,其中,新批准预售上市商品房项目29个、面积76.08万平方米,同比增长32%(其中:商品住宅4559套、面积54.68万平方米,同比增长40%)。分地区看,锡林浩特市新增上市面积31.74万平方米,占全盟总量的41%;多伦县 、苏尼特左旗分列二三位,合计新增上市面积16万平方米,占全盟总量的的21%;阿旗仍以消化库存商品房为供应主渠道,暂无新增商品房上市。

(四)商品房销售。1-6月,全盟商品房成交124.52万平方米、同比增长34%,销售金额40.54亿元、同比增长36%。其中,商品住宅成交7794套、89.68万平方米,同比增长33 %;销售金额27亿元,同比增长42%。从市场成交价格来看,1-6月全盟商品房成交均价为3256元/平方米,同比上涨1%(其中:商品住宅成交均价3011元/平方米,同比上涨5%,较去年同期涨幅收窄3.6个百分点);其中,锡市商品住宅成交均价4350元/平方米,同比上涨8%,较去年同期涨幅收窄3个百分点。

(五)商品房库存。由于去库存、棚户区改造的政策效果叠加,全盟商品房待售面积继续大幅减少,截至6月底我盟已取得预售许可的待售库存商品房实际库存 39239套、302.83万平方米(其中:住宅15286套、149.37万平方米),全盟商品房库存去化周期16个月(其中:商品住宅库存去化周期12个月),整体处于合理区间。同时受已销售房屋网签不及时、房地产遗留办证等因素影响,自治区房地产销售网数据显示我盟商品房库存83800套、587.2万平方米(其中:住宅31254套、276.24万平方米),库存面积净下降12%。

(六)二手房交易。1-6月,全盟二手房签约4117套、面积40.6万平方米、交易金额114032.63万元,交易套数同比增长36 %,住宅占交易总量的90%,二手房交易活跃度大幅提升。二手房成交均价2810元/平方米,同比上涨2%;交易套均面积98.6平方米,与去年基本相当。

二、市场运行分析

(一)房地产投资稳步上升。今年以来房地产开发投资呈加速增长态势,且主要以住宅投资增长拉动。按照上年度住宅用地供应和在建商品房施工面积情况,年度内,房地产投资将持续高位增长。

(二)住房需求结构正在转变。上半年商品住宅成交套均面积115平方米,其中144平方米以上户型销售面积12.56万平方米,占销售总量的14%,同比增长44%,大户型住宅销售的增长反映了我盟住宅消费提档升级,改善型住宅需求旺盛,群众的住房需求正在从实用型的“住有所居”向舒适型的“住有宜居”转变。

(三)住宅销售价格企稳。2017年下半年始至2018年底,受市场供应不足、改善型需求激增、棚改货币化等因素影响,全盟多地区房价上涨较快,随着去库存、棚户区改造政策的收紧,市场饱和度的增加,今年上半年全盟商品住宅成交均价涨幅收窄,价格运行平稳。2018年我盟城镇居民人均住房面积为41平方米,按照反映房价是否符合当地居民承受能力的指标,2018年我盟商品住房房价收入比为4.7,处于4-6的合理区间。

(四)仍面临一些问题和潜在风险。一是非住宅商品房去库存压力较大(去化周期28个月),随着去库存政策的贯彻落实,商品住宅库存得以有效化解,但随着市场回暖,往年度已开工房屋竣工面积将同步上升,仍面临新增、特别是非住宅商业库存压力。二是警惕房地产供给高位运行可能带来的风险,今年上半年,全盟房地产投资、供应、销售高位运行,但我盟常住人口长期保持在较低的增长水平,除改善型需求外,新增购房刚性需求有限,极易带来库存反弹,且在融资环境趋紧的情况下,企业容易出现资金链断裂的风险,仍需警惕房地产市场过热带来的新风险。

三、建议对策

“房住不炒”、“稳地价、稳房价、稳预期”依然是房地产市场调控的核心和目标。下阶段,将继续压实各旗县市(区)主体责任,加大对房地产市场运行出现的新情况、新变化的关注,分类调控,因城施策,加强和改进住房及用地供应管理,改善住房供求关系,保持适度的房地产投资,稳定市场预期,建立符合盟情、适应市场规律的基础性制度和长效机制,引导市场平稳健康发展。

一是有序化解房地产库存。根据各地商品住房库存消化周期,适时调整住宅用地供应规模、结构和时序,保证住宅用地供应平稳有序。督促指导各旗县市(区)根据实际情况,找准发力点,全力推进非住宅商品房的去库存工作。

二是保持房地产投资适度增长。加强住房用地供应后的开发建设监管,落实住房开发建设相关政策、各类行政许可要求和土地出让合同约定事项的监管责任,逐项目巡查房地产开发企业依规依约开发建设情况,推进商品住房项目建设及时开工、按期竣工,尽快形成市场有效供应。

三是强化房地产市场监管。建立住建、发改、自然资源、市场监管等多部门联动工作机制,重点查处开发企业未批先售、捂盘惜售、虚假信息、不执行明码标价,中介机构没有备案从事中介活动、隐瞒房源信息等违法违规行为,整顿和规范房地产市场秩序。

四是做好房地产市场运行监测分析。依据房地产库存、开发建设、预期销售情况及住房需求预测等阶段性特点,定期对房地产市场运行总体情况进行分析评估,研判市场发展形势,适时采取有针对性的调控政策,提前化解市场风险。重点监测土地出让价格,新建商品房、存量房的交易价格,建立科学有效的房价监测和预警体系,维护房地产市场价格秩序。

五是加快解决房地产遗留问题。进一步压实各旗县市(区)地方政府的主体责任,从行政、司法、市场等方面综合施策,重点解决好遗留办证、逾期未交付等房地产历史遗留问题,确保完成2019年解决80%、2020年底前“清零”的工作目标。

六是引导鼓励房地产企业加快转型升级。引导房地产开发企业针对当前购房者多元化和个性化需求,开发建设适销对路的商品房,适度开发大套型、档次高的改善型住房,提升产品和服务质量,适应多元化市场需求。